[주거환경신문 칼럼] <재개발·재건축의 맥33>도시정비법(2023. 7. 18. 법률 제19560호) 개정에 따른 정비사업 활성화 방안 …
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최고관리자 작성일24-04-08본문
도시정비법(2023. 7. 18. 법률 제19560호) 개정에 따른 정비사업 활성화 방안 검토
2023. 7. 18. 법률 제19560호로 일부개정되어 시행중인 도시정비법은 역세권에 대한 용적률 인센티브, 준공업지역에 대한 용적률 인센티브, 통합심의를 통한 절차 간소화 방안, 정비계획 입안 요청제의 도입, 신탁방식 정비사업에 대한 표준 계약서와 및 표준 시행규정, 조합 임원의 자격요건 강화 등을 주요 내용으로 담고 있다. 그 중에서 공공 재개발사업에만 적용되던 ‘역세권 용적률 인센티브’를 조합이 시행하는 정비사업에도 확대 적용한 점(법 제66조 제2항 등)과 정비사업의 초기에 토지등소유자에게 실효성이 있을 것으로 보이는 ‘정비계획 입안 요청제’를 도입한 점(법 제13조의2)이 특히 눈길을 끌고 있다.
먼저, 역세권 용적률 인센티브와 관련하여 그 요건을 살펴보면, ①과밀억제권역(서울특별시 전체와 경기도 및 인천광역시의 일부)에서 시행하거나 시·도 조례로 정하는 지역(경기도와 인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례에서는 성장관리권역으로 정함)에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업이어야 하고, ②해당 정비구역의 2분의 1 이상이 도시철도의 승강장 경계로부터 시·도 조례로 정하는 거리 이내에 위치하거나 세 개 이상의 대중교통 정류장이 인접해 있는 등의 요건을 모두 갖춘 정비구역에서 시행하는 정비사업이어야 한다. 요건 충족의 판단과 구체적인 기준이 시·도 조례에 따라 정해지므로 그 정비구역이 속한 지방자치단체에 따라 다른 기준이 적용될 수 있음을 염두에 두어야 할 것이다.
역세권 용적률 인센티브의 요건이 충족되면 법적상한용적률의 100분의 120까지 완화된 용적률 또는 용도지역 변경을 통하여 상향된 용도지역의 법적상한용적률까지 완화된 용적률을 적용받을 수 있게 된다. 조합은 인센티브로 인해 증가한 용적률(이하 ‘추가용적률’)의 100분의 75 이하로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 비율의 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자(시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등)에게 공급해야 하는데, 도시정비법 시행령 및 시·도 조례에 따라 정해진 비율에 따라 인수자에게 공급한 주택 중 일부는 공공주택 특별법에 따라 공공주택으로 분양할 수 있고, 나머지 주택은 임대주택으로 활용될 것이다.
결국 역세권 용적률 인센티브에 따른 정비사업조합의 손익은 추가용적률에 따라 늘어나는 주택의 일반분양가격, 공공분양될 주택의 인수가격, 임대주택으로 활용될 주택의 인수가격의 합에서, 이에 소요되는 실제 건축비 및 그 부대비용을 차감한 금액에 따라 정해질 것이다. 최근 부동산의 경기침체와 건축비의 상승으로 인해 어려움이 큰 상황에서, 역세권 용적률 인센티브가 적용되면 정비사업의 추진에 있어서 분명 큰 도움이 될 것이다.
추가용적률로 조합이 지출하는 건축비의 단가는 지역에 따라 큰 차이가 없겠지만, 일반분양 수입 등 조합에 귀속되는 이익은 그 입지에 따라 상당한 격차가 있을 것이다. 따라서 사업성 향상의 정도는 각 정비사업마다 다를 수 있다는 점을 유의하여야 하며, 부동산 시세가 높은 지역일수록 더 큰 사업성 향상을 기대할 수 있을 것으로 보인다. 조합이 사업성 향상의 효과를 보다 면밀하게 파악하기 위해서는 각 시·도 조례에서 정한 구체적인 내용을 바탕으로 정비사업 전문변호사나 감정평가사 등 관련 전문가의 조언을 들을 필요가 있다.
다음으로, 새로 도입된 정비계획 입안 요청제를 살펴보기로 한다. 도시정비법 제14조와 같은 법 시행령 제12조에서는 정비구역 내 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율(서울시 조례의 경우 토지등소유자의 60% 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상임) 이상의 동의를 받고, 제안서에 정비계획도서, 계획설명서 등을 첨부하여 토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획 입안을 제안할 수 있는 ‘정비계획 입안 제안제’를 규정하고 있다. 입안 제안은 대체로 정비사업의 초기 단계에서 이루어질 것임에도 지나치게 높은 동의율을 요구하고 토지등소유자에게 사실상 정비계획안 마련의 부담까지 주게 되어 그 실효성에 의문이 있었다.
이번에 도입된‘정비계획 입안 요청제’는 토지등소유자의 2분의 1 이하의 범위(최초 입법예고는 토지등소유자의 3분의 1 이하의 범위였으나 2분의 1 이하로 기준이 상향됨)에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 요건으로 하면서 ‘정비계획 입안 제안제’에 비해 동의율을 완화하였고, 토지등소유자가 입안을 요청할 때 정비계획 입안을 요청하는 구역의 범위 및 해당 구역에 위치한 건축물 현황에 관한 서류만 첨부하도록 하여 토지등소유자의 부담을 덜어주었다. 정비사업의 초기 단계에서 사업추진에 어려움을 겪을 수밖에 없는 토지등소유자들에게는 ‘정비계획 입안 요청제’가 큰 도움이 될 것으로 본다.
정부는 정비사업 활성화를 통한 주택공급의 확대를 위해 노력하고 있으므로, 조합은 정부가 내놓은 대책을 잘 살피고 이를 최대한 활용하면서 정비사업을 추진할 필요가 있다. 특히 역세권 내에서 시행하는 정비사업의 경우에는 ‘역세권 용적률 인센티브’에 따른 사업성 개선 효과에 주안점을 두고 도시정비법에서 각 시·도 조례에 위임한 사항이 추후 어떻게 규율되는지 관심을 기울여야 할 것이다. 또한 정비사업의 추진 초기 단계에서는 토지등소유자가 새로 도입된‘정비계획 입안 요청제’를 적절히 활용할 필요가 있다.
게재일: 2024. 4. 1.
문의: 02-593-1985 (법무법인 해승, 이호종 대표변호사)
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